«Хрущовки» перетворюються… на хмарочоси?

П’ятиповерхівки, які віджили своє, можуть стати основою для елітних житлових комплексів.

Про проблему «хрущовок», які фактично вичерпали свій термін придатності, відомо всім. Є також кілька проектів виходу із цієї критичної ситуації. Однак спроби втілити їх у життя досі були безуспішними. Утім, не всі способи ще випробувано. Про одну з можливостей повернути життя п’ятиповерхівкам розповідає ректор Придніпровської державної академії будівництва та архітектури (ПДАБА), заслужений діяч науки і техніки України, професор Володимир Большаков.­ І все-таки інтерв’ю, яке він дав «УТГ» напередодні Дня будівельника, не зовсім святкове…

Житловий фонд, що пливе в нікуди

— Не до свята буде сказано, — відзначає Володимир Іванович, — але про успіхи державної політики в галузі будівництва годі й говорити. Незважаючи на економічну кризу, ми будуємо, освоюємо нові технології, збільшуємо висотність будинків, але біда в тому, що до доступного для народу України житла це ніякого відношення не має. Усе це — для 3% багатих людей.

Що ж до основної кількості населення, то їхні житлові умови в найближчому майбутньому, очевидно, не тільки не покращаться, а й навіть можуть катастрофічно погіршитися. Не в останню чергу через проблему тотального зношування житлового фонду. І це стосується не тільки «хрущовок». За ними на черзі й перші покоління радянських дев’ятиповерхівок, говорить Большаков.

— Фахівцями визнано, що недавня катастрофа на Волзі, коли затонув теплохід «Булгарія», — це зовсім не нещасний випадок. Це «системна» техногенна аварія, зумовлена, можливо,­ ще 10 років тому. Отож, п’ятиповерхівки більш ніж піввікової давнини — те ж судно, відправлене в плавання без урахування безпеки його пасажирів. Так, «хрущовки» будувалися за категорією надійності, яка передбачає термін експлуатації 125 років. Але ж це за умови, що кожні 30 років проводитиметься капітальний ремонт, а щорічно — поточний. Раз на 10—15 років передбачається утеплення горищ, сходових кліток. Але ж цього ніхто ніколи не робив! Підфарбують, підметуть — і відзвітуються, що проведено малий ремонт. З огляду на те, що п’ятиповерхівки будувалися фактично одночасно, на катастрофу можна чекати будь-якої миті.

Не кажучи вже про можливі людські жертви, ситуація загрожує державі черговим фінансовим катаклізмом. Різницю між плановим і екстремальним ремонтом професор Большаков пояснює на прикладі гучної події, коли 1997 року в житловому масиві Тополя-2 у Дніпропетровську «пірнув» під землю дев’ятиповерховий будинок.

Спробуй, відсели!

Усі протизсувні роботи під час будівництва цього житлового масиву 25 років тому коштували 16 млн радянських рублів. Це приблизна вартість спорудження шістнадцяти дванадцятиповерхівок. А на відбудовні роботи після катастрофи потрібно було 167 млн, але вже доларів. Тобто витрати зросли експоненціально. Якби вчасно прибрали «каналізаційне озеро» під фундаментом аварійного будинку, то і сам будинок, і дитячий садок, що загинув разом із ним, досі служили б людям, уважає Володимир Большаков.

— У «зношених» п’яти­поверхівках загальною площею близько 25 мільйонів квадратних метрів мешкає сьогодні чверть населення України. І шанси держави реально вплинути на ситуацію досить примарні. ­Даючи популістські обіцянки про знос «хрущовок», тодішній прем’єр-міністр Юлія Тимо­шенко абсолютно ігнорувала той факт, що відселяти людей нема куди. Навіть коли 13 вересня 2007 року стався вибух у житловому масиві Перемога, людям з одного зі зруйнованих будинків просто не знайшлося місця. А уявіть собі, що треба одночасно поставити на ремонт усі п’ятиповерхівки, наприклад, на проспекті зі 100-тисячним населенням? До речі, російський досвід із порятунку «хрущовок» у Долгопрудному під Москвою також був невдалим. Поруч із будинками, що зносяться, планувалося спорудити точкову багатоповерхівку для тимчасового відселення мешканців. Тим часом «хрущовки» реконструюють із надбудовою двох нових поверхів. Передбачалося, що продаж цих нових квартир дозволить окупити роботи. Але життя внесло корективи. Люди прописували до себе сільських родичів, народжували дітей. Словом, коли настав час розселення «вежі», виявилося, що квартир треба значно більше, ніж було зайнято спочатку. Ні про яку окупність не могло бути й мови, а всі витрати покладено на міський  бюджет. А наша екс-прем’єр, щоб піддобрити жителів «хрущовок» і підштовхнути програму реконструкції, пообіцяла «виселенцям» повернути їм колишню житлову площу з «бонусом» у зайві 50 квадратних метрів. Чи треба говорити про абсурдність проекту, який, звичайно, помер, так і не народившись.

Народження «гібрида»

Та чи є якесь позитивне вирішення проблеми п’ятиповерхівок? Зрозуміло, є, уважає Володимир Большаков.

— По-перше, треба займатися санацією — облаштовувати будинки, утеплювати, робити перед під’їздами тамбури. Власне, це вже більше двох років роблять у Дрездені. Тож нічого нового вигадувати не треба — можна взяти готові проекти. Правда, при цьому кількість мешканців залишається тією ж і ми не виграємо у використанні землі. А  коли вона почне продаватися, вартість кожного будинку збільшиться на 70%.

Свого часу мій друг, учений і композитор Михайло Михайлович Жербін, який завідував кафедрою металевих конструкцій у київському Інженерно-будівельному інституті й помер у 1994 році, спробував запатентувати технологію надбудови до п’ятиповерхових будинків. Щоб уникнути численних проблем — погані ґрунти, слабкі фундаменти, він запропонував зробити навколо цоколя будинку металевий «бандаж», щоб він не впав від додаткового навантаження. Навколо будинку на відстані два метри робиться ще один фундамент зі спеціальних ­ромбоподібних конструкцій, на який буде перерозподілятися надлишкова вага. Тоді на п’ятиповерхівку можна надбудувати і 10, і 15 поверхів. То навіщо взагалі залишати внизу старий будинок? Річ у тім, що технологія утилізації матеріалів «хрущовки» (руйнування, дроблення для використання під час будівництва доріг тощо) приводить до подорожчання житла в новому будинку приблизно в 2,5 раза — із 400 до 1000 доларів за квадратний метр. Правда, у підсумку виходить якийсь дивний і незвичний для нашого ока гібрид: до крихітної «хрущовки» прибудований фактично новий сучасний житловий комплекс.

Але й у цьому є свій резон, уважає Большаков. У п’ятиповерхівці залишаться жити малозабезпечені люди — пенсіонери, студенти. А новобуд, який візуально майже цілком сховає свого старого архітектурного предка, дістанеться багатим. Можна навіть розвести їх територіально, зробивши два виходи на різні вулиці, щоб ці дві категорії українців фактично не контактували…

Подалі від балок і паводків

— Правда, тут постає ще одна проблема: будь-який архітектор не позбавлений амбіцій і хоче будувати з нуля, а не возитися з вимираючими кам’яними мастодонтами, — зауважує професор. — Навряд чи Огюст Монферран захотів би будувати Ісаакіївський собор, якби неодмінною умовою­ ­­було збереження в його структурі фрагментів броварні, яка стояла тут раніше. Однак завдяки спеціально відпрацьованим особливостям у системі навчання в ПДАБА наші студенти краще від інших підготовлені до проектування саме таких, досить економічно вигідних будівельних гібридів.

Крім іншого, система гібридного будівництва напевно частково розв’яже проблему нестачі землі під забудову в престижних міських районах. Адже «хрущовками» у тому ж Дніпропетровську забудовані такі ласі території, як проспекти Кірова й Гагаріна. Напевно і в інших містах ситуація аналогічна. До речі, у нашій бесіді Володимир Большаков особливу увагу приділив можливим катастрофічним наслідкам будівельного буму епохи «дикого капіталізму».

— Коли в будівництво потекли часом невідомо де і як зароблені «шалені» капітали, багато великих об’єктів закладалися в досить ризикованих місцях — на схилах балок, на «незручних» територіях. Якщо такий будинок стоїть на похилій гранітній плиті на палях, це вже небезпечно. Якщо ж до граніту довелося ще й бурити метрів 70, як це найчастіше трапляється, то надійно закріпити в ньому палю — фантастика. Але ж коли-небудь у Дніпропетровськ прийде великий паводок, який буває в середньому раз на 100 років, і вода через балки потече до Дніпра… Утім, відповідати за можливі наслідки доведеться тодішній владі, а не тим, хто будував… Тож будинки, споруджені на базі старих добрих «хрущовок», змогли б конкурувати з авантюрними суперновобудами й ще з одного, найважливішого, критерія — безпеки.

Село — будівельникам, будівельники — селу!

— На дні народження губернатора Олександра Вілкула, — розповідає Большаков, — я жартома сказав, що якби він створив умови не зайнятому в місті населенню «емігрувати» у сільську місцевість, то міг би прославитися в іпостасі українського Столипіна. Для цього, природно, там треба створити житлову інфраструктуру, за комфортністю наближену до міської. Наші будівельні технології й досвід дозволяють це зробити. У 60-х роках багато наших професорів працювали над проектами благоустрою села. Саме тоді в сільську глибинку прийшов газ, побудували Будинки культури з басейнами. Зараз це все занепало, але тим більше поле діяльності, більше замовлень для проектних і будівельних організацій. Має ж бути конкуренція надзвичайно дорогим канадським будинкам, які з’їдаються пацюками протягом року!

До речі

Сьогодні тільки в Києві налічується близько 2 тис. «хрущовок». Проте голова КМДА Олександр Попов недавно заявив, що можливостей для їхньої комплексної реконструкції в столиці немає. «Цей проект має бути економічно привабливим для інвесторів», — відзначає Попов. Найімовірніше, реконструкція столичних «хрущовок» може початися 2013 року, коли, за прогнозами будівельників, галузь вийде на докризові обсяги будівництва житла. На думку начальника КО «Київ­генплан» Сергія Броневицького, цей тайм-аут треба використовувати для внесення змін у законодавство, зробити прозорими «правила гри» як для інвесторів, так і для тих, хто живе в «хрущовках».