Деньги

Агония квадратных метров

- Ігор ПАВЛЮК · Опубликовано 12.11.2008 · Обновлено 21.04.2023

Экономический кризис почти полностью парализовал рынок строительства и продажи жилья, что так или иначе повлияло на каждого жителя Украины

Происходящее сейчас на рынке недвижимости и строительства жилья вызывает двойственные чувства. С одной стороны, кажется, что желающие улучшить свои квартирные условия дождались звездного часа — того самого падения цен на недвижимость, о котором грезил, наверное, не один миллион украинцев. С другой стороны, нужно говорить о практически полной остановке работ на строительных площадках, куда не напуганные громким скандалом с «Элит-Центром» граждане вложили свои кровные денежки. Если добавить к этому прекращение выдачи ипотечных кредитов банками, то выходит как в известной басне о лисице и винограде. Дотянуться до заветного жилья все-таки не удастся, разве что если иметь наготове полную сумму, да и то дома под кроватью, поскольку взять свои сбережения из банков сейчас маловероятно. Что происходит с отраслью и какие прогнозы специалистов на будущее?

По информации заместителя председателя профсоюза строителей Василия Николаевича Андреева, остановилась работа на всех строительных объектах, состояние готовности которых не превышало 50%. Другие застройщики стараются достроить своими силами. Впрочем, если учесть, что в Украине жилые дома возводятся на средства граждан по мере их поступления, в отличие от стран Запада, следует ожидать, что в скором времени остановятся и другие. «Эта пирамида непременно на ком-то должна закончиться», — подчеркнул Андреев.

Не согласен Василий Андреев с тем, что кризис обошел стороной так называемое элитное жилье. Дело в том, что люди, имеющие большие деньги, обычно умеют их хорошо считать и потому не спешат вкладывать, ожидая снижения цен. Редкие исключения — это элитные дома в исторической части города, расположение которых гарантирует непременно высокую цену.

Отказ банков кредитовать население для приобретение жилья Василий Николаевич называет всего лишь внешним признаком кризиса отрасли строительства жилья. Главных же причин две.
Первая — это падение покупательной способности населения, наблюдавшееся еще задолго до кризиса. «Вы же понимаете, что для того, чтобы приобрести квартиру в Киеве, человеку нужно работать лет тридцать. Если я не ошибаюсь, по данным налоговиков, в Украине лишь приблизительно 5% населения имеют возможность приобрести жилье, ну, пусть их будет 10—15%…». Андреев для сравнения приводит аналогичную информацию о странах Евросоюза. Там для приобретения жилья достаточно 7—8-летней зарплаты.

Вторая причина — ожидание гражданами, имеющими средства на приобретение жилья, снижения цен застройщиками, терпящими убытки. Ведь строительная техника простаивает, людям необходимо выдавать зарплату, а потому сейчас единственным выходом является отказ от нынешних высоких цен. «Архитекторы в частных разговорах утверждают, что себестоимость одного квадратного метра жилья в Киеве — 1000 долларов США, а реализуют его начиная с 2500, то есть снижать есть куда». Василий Николаевич говорит о том, что все чаще делают довольно солидные скидки при продаже жилья — до 30%. Показательно и то, что, по словам Андреева, постепенно дешевеют отдельные виды стройматериалов, в частности цемент. И здесь, учитывая, что их цена на протяжении последнего года возросла вдвое, есть куда, так сказать, отступать.

На мой вопрос, можно ли считать, что долгожданное падение цен на жилье началось, Василий Андреев склонен дать утвердительный ответ, однако подчеркивает, что даже если цены на квартиры снизятся вдвое, его все равно мало кто сможет приобрести, тем более, если банки продолжат ипотечную «молчанку». «Учитывая низкую среднюю зарплату в Украине по сравнению со стоимостью жилья, продажи возрастут незначительно. Риэлторы любят говорить о гигантском спросе в Украине, причисляя к потенциальным покупателям всех желающих улучшить свои жилищные условия. Но, извините, это покупатели, так сказать, виртуальные, ведь у подавляющего большинства из них нет средств на приобретение жилья по нынешним ценам».

Без оптимизма смотрит на изменения на рынке недвижимости в ближайшие месяцы руководитель отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город» Виталий Круцюк. По его мнению, ситуация за это время вряд ли изменится. Застой главным образом затронул строительство жилья эконом- и бизнес-класса, 70% которого покупалось с привлечением банковских кредитов. Сейчас же с ипотекой в стране не складывается: одни банки вообще свернули ипотечные программы, другие сделали условия выдачи кредитов такими жесткими, что получить их для приобретения квартиры в новостройке нереально. Да и проценты все больше «кусаются», что отпугивает потенциальных покупателей. Поэтому утверждение о том, что остановились работы на половине жилых объектов, правдоподобно.

Спокойнее на рынке элитного жилья (Виталий Круцюк: «Это жилье, стоимость которого начинается с миллиона»). Чтобы проиллюстрировать сложившуюся там ситуацию, Круцюк приводит хрестоматийный случай. Когда-то американского миллиардера Дональда Трампа спросили: «Когда лучше покупать жилье: когда оно дешевое или, наоборот, дорогое?» Трамп посоветовал альтернативный вариант: «Когда оно необходимо…». По мнению Виталия Круцюка, люди состоятельные будут покупать квартиры, не ожидая каких-то изменений на рынке.

В то же время в стране действительно дешевеют стройматериалы, на которые просто нет спроса. «На стройплощадках, где остановились работы, достаточно неиспользованных материалов, а у предприятий-производителей склады заполнены продукцией», — констатирует Виталий Круцюк.

Относительно потенциального снижения цен на новые квартиры руководитель отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город» приводит случай, произошедший недавно с одним из его знакомых. Тот решил приобрести новую квартиру в только что построенном доме, предложив стопроцентную оплату сразу. А обмен попросил скидку 10%, намекая на отсутствие спроса и простой «готовых метров». Владелец новостройки отказал, надеясь переждать кризис, однако большинство его коллег не ждут с моря погоды, а уже сейчас предлагают покупателям скидки до 20%.

Впрочем, о кардинальном снижении цен на стройматериалы говорить, наверное, рановато. Позвонив в офис компании Knauf, мы получили ответ, что цены на строительные материалы не изменились. Об этом же рассказал и заместитель директора строительной компании Proxima Андрей Иванович Перебыйнис, однако, по его мнению, в дальнейшем возможно незначительное снижение цен.

Эксперт

Руководящий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков:

— Несмотря на частичное снятие моратория НБУ на выдачу кредитов населению, на сегодняшний день банковские учреждения практически не выдают ипотечные кредиты. А те банки, которые имеют возможность предоставить ипотечный кредит на приобретение квартиры, более жестко подошли к условиям кредитования: повысили требования к финансовому состоянию потенциальных потребителей кредитов, уменьшили сроки кредитования, повысили процентные ставки, а сумма первоочередного взноса сейчас составляет не меньше 40—50%. Некоторые банки даже отказывают в предоставлении кредитов на жилую недвижимость на первичном рынке.

Кроме того, все большее количество населения не имеет возможности выплачивать кредиты по существующим процентным ставкам, которые с начала года возросли на 7—9% в иностранной валюте и на 8—12% в национальной.

Трудное положение на банковском рынке связано прежде всего со сложностью привлечения финансовых средств из-за границы и значительным их дефицитом на внутреннем рынке. В ближайший год ситуация вряд ли изменится: банкам необходимо время на расчет с внешними долгами и на наращивание кредитных портфелей.

Строительные компании при реализации проектов жилой недвижимости рассчитывают на два источника финансирования: банковские кредиты и финансовые средства от населения, которое большей частью для этого использует привлеченные средства, то есть ипотечные кредиты. На данном этапе банки в сложном положении, и поэтому вынуждены делать условия кредитования более жесткими не только для населения, но и для компаний.

На наш взгляд, если инфляция будет на уровне 15—19%, а банки не начнут выдавать кредиты в докризисных объемах, в 2009 году на рынке первичного жилья может произойти снижение цен. Больше всего (на 25—30%) снизятся в цене квартиры бизнес-класса, имеющие наибольший спрос у населения Киева и городов-миллионников. Наименее пострадают квартиры в сегменте премиум-класса, так как для их приобретения кредитные средства используются в меньшей мере.

Подробно

Киевский союз специалистов по недвижимости любезно предоставил в наше распоряжение обзор рынка недвижимости за прошлый месяц, проведенный их комитетом аналитики рынка недвижимости. Предлагаем вашему вниманию некоторые места из обзора.

1. Ценовой тренд на недвижимость в долларах США развернулся. Недвижимость стремительно падает, а рынок поражает аналитиков скоростью реакции. За вторую половину октября недвижимость подешевела на 2,8%. Индекс ценового ожидания составляет минус 5,43% ежемесячно (то есть удешевления). Средний уровень цен сейчас аналогичен середине апреля 2008 года. С гривневыми ценами ситуация обратная, учитывая курс к доллару США. В данном случае следует констатировать подорожание на 20%. Однако если темпы падения стоимости недвижимости и нынешний курс гривни сохранятся, подорожание нивелируется менее чем через четыре месяца.

2. Цены падают во всех сегментах и районах. В столице, в некоторых периферийных районах процесс начался еще два месяца назад, сейчас только расширился.

3. На пике кризиса дефолт многих ипотечных кредитов. Большое количество продавцов вышли на рынок 20—30%ниже среднего уровня цен в прессе, чем в начале октября. Показательно, что при этом сниженные цены указывались сразу в объявлении без расплывчатых намеков вроде «возможен торг». Правда, количество таких демпинговых объявлений не превышает 10%, другие же продолжают «без толку тратить деньги на рекламу, предлагая недвижимость по немыслимым ценам уровня весны-лета, в лучшем случае начала осени».

4. Одно-, двух- и трехкомнатные квартиры теряют в цене с одинаковыми темпами, немного уменьшилась разница в стоимости 1 квадратного метра в квартирах «разной комнатности» и увеличился разрыв в стоимости собственно квартир. С условно-одинаковыми темпами теряют в цене разные типы жилых домов, однако здесь невеселое лидерство удерживают «хрущевки», «чешки» и современные дома, то есть самое дешевое и самое дорогое жилье.

5. Учитывая и одновременное падение ставок аренды, можно сделать вывод о фундаментальных причинах падения цен. Они в большей степени связаны не с финансовым кризисом и курсовыми колебаниями, а именно с системным экономическим кризисом. Он заставляет пересматривать стратегию развития, оптимизировать затраты под новые объемы производства и реализацию. Меры хороши для преодоления экономического кризиса, однако неотвратимо приводят к падению цен на недвижимость. В США и Великобритании, где подобный путь уже пройден, падение составляло в разных регионах от 10 до 15%.

6. Ошибочным является предположение, что отток денег с депозитов вызван исключительно недоверием населения к банковским кредитам. Значительная часть вкладчиков сняла свои средства для оплаты текущих расходов из-за сбоя основных источников дохода (скажем, вследствие потери рабочего места или уменьшения зарплаты).

Киевский союз специалистов по недвижимости предлагает такие меры по преодолению кризиса в отрасли:

1. Для недопущения ипотечного кризиса в Украине следует насытить денежный рынок долларами США по курсу 6 гривень за 1 доллар.

2. Повышение ипотечных ставок может привести к дефолту ипотечного портфеля. Необходимо снижать процентные ставки, создавая программы поддержки бизнеса дешевыми кредитами, усиливая контроль показателей эффективности и ликвидности предприятий.

3. Ипотечное кредитование хоть формально и является потребительским, часто выступает прямым или косвенным источником финансовых ресурсов малого бизнеса, поэтому нельзя допустить его остановки. Однако банки должны переоценивать риск с учетом новых тенденций. Преимущество в кредитовании должно быть отдано частным лицам, задействованным в реальном секторе экономики. Падение цен в этом случае будет способствовать росту спроса на недвижимость и кредиты.

4. Полезной будет система государственного стимулирования рождаемости за счет кредитных механизмов. Например, продажа социального жилья по себестоимости в беспроцентный или очень дешевый кредит для семей с двумя (и больше) детьми, частичная компенсация процентных платежей и тела кредита.

5. Срочно следует менять систему налогообложения. Это хорошо скажется на росте внутреннего рынка, колоссально повысит конкурентоспособность нашей продукции, реально повлияет на снижение цен.

6. В срочном вмешательстве нуждается и ситуация на рынке первичной недвижимости. Многие компании-застройщики юридически или фактически являются банкротами. Рынок строительства имеет просто страшные инвестиционные рейтинги, недоверие внешних инвесторов к этой отрасли достигло апогея. Целесообразной видится национализация всех застройщиков-инвесторов с целью достройки объектов недвижимости, где инвесторы уже заплатили деньги, однако не получили своих квадратных метров. У большинства недостроенных объектов еще есть финансовые резервы в виде недостроенных квартир, также у застройщиков в активе незастроенные участки, которые можно реализовать после кризиса по новым ценам. К достройке следует привлечь строительные компании, имеющие реальные производственные мощности.

Мировой аспект

Будущее за экономией

Генеральный директор международной выставки строительных материалов Intermat Маривонн Ланоэ в своем выступлении проанализировала нынешнее состояние строительной отрасли в мировом измерении.

По информации, предоставленной госпожой Ланоэ, прошлый год можно охарактеризовать как более чем успешный для рынка стройматериалов. Его объемы составили более 100 миллиардов евро — за последние четыре года они возросли на 30%. Неудивительно, что в этом году в результате мирового финансового кризиса показатели в строительной отрасли резко упали. До конца текущего года рынок достигнет максимум 84 миллиардов, а в следующем — 73 миллиардов, очевидно, в последующие годы эта цифра будет еще меньше. По словам генерального директора Intermat, такого мощного кризиса никто не мог предусмотреть еще в июне текущего года. Лишь в конце лета менеджеры компаний начали предчувствовать будущие трудности. Однако сокращение объемов реализации продукции строительной отрасли этой осенью имеет еще одно довольно рыночное объяснение: много потребителей решили закупить оборудование и материалы заранее и сейчас «сидят» на своих запасах. По мере их исчерпания постепенно станет оживать рынок. Впрочем, каких-то качественных сдвигов следует ожидать аж в конце 2010 года, причем, как с грустью подчеркнула Маривонн Ланоэ, «это прогноз десятидневной давности — не исключено, что его придется пересмотреть в сторону ухудшения».

Впрочем, мировые производители не сидят сложа руки и перестраивают свою работу в духе ХХІ века, а именно в сторону экономии ресурсов и с учетом экологического фактора. Госпожа Ланоэ назвала четыре главных приоритета в работе западных строителей: 1) охрана окружающей среды; 2) повторное использование материалов; 3) сокращение вредных выбросов; 4) сокращение потребления энергии. По ее мнению, а также по мнению ведущих европейских специалистов, именно эти факторы станут залогом успешной работы производителей в условиях финансового кризиса и жесткой борьбы за покупателя. То есть западные предприятия вместо завышения цены или просьбы о помощи у государства, как это водится в наших краях, оптимизируют затраты сырья и энергии и активнее подключаются к популярной сейчас экологичности. Однако слова госпожи Ланоэ о том, что «от количества будут переходить к качеству», можно расценить так: мировые темпы строительства затормозятся, что не может радовать средних граждан.