Эпоха реконструкции: острые углы и воздушные замки
В стране назрела трудноразрешимая проблема: что делать с ветхими хрущевками?
В сказке Антония Погорельского про черную курицу и подземных жителей говорится, что «города перед людьми, между прочим, имеют то преимущество, что иногда они с летами становятся красивее…». Правда, не всегда…
Советские люди входили в светлое будущее, в том числе и по лестничным пролетам пятиэтажных домов, в которых нашлось место если не всем, то очень многим. Благодарный народ дал этим постройкам то ли имя своего благодетеля, то ли имя эпохи — хрущевки.
Углы национального законодательства
Прошли годы. Куда делись мечты о светлом будущем, уже ни¬кто и не ответит, а вот хрущевки остались и, в отличие от городов, не становятся с годами краше. Напротив, они крайне нуждаются в реконструкции. В 2005 году правительство Юлии Тимошенко задекларировало программу реконструкции хрущевок. Законопроект, предложенный парламенту, содержал норму предоставления собственникам реконструируемых квартир жилья — в 1,5 раза большую площадь. Однако принудительное отселение допускалось, только если большинство жильцов дома согласно на отселение. Из-за этого Верховная Рада проект и не приняла. В 2006-м парламент все же принял закон, но со значительными изменениями: принудительное отселение не допускалось, но и жилье в полтора раза большее также не обещали. Недавно появился законопроект №2437, в котором вновь восстанавливается наиболее спорная норма — принудительное отселение жильцов устаревшего жилого фонда: если более 60% собственников приватизированных квартир дома согласны на отселение, то к остальным разрешается применять соответствующие меры — выселение или выкуп квартир по рыночной стоимости. А еще было постановление Кабинета Министров «Заходи щодо реконструкцiї житлових будинкiв перших масових серiй»… Наверное, правительство, как всегда, чего-то не учитывает, поэтому и реконструкция пока носит в Украине весьма эпизодиче¬ский характер. Кто же знал, что у старых добрых хрущевок окажутся такие острые углы?
Опыт
В Москве вопрос отселения обычно решают с помощью постройки так называемого пионерского дома, который возводят в том же квартале, где ведутся работы. Туда переселяют жителей сразу нескольких домов. Пятиэтажки сносят, на их месте строят большой многоэтажный дом, его продают, и это окупает все: и пионерский дом, и всю работу. Минус: когда строится многоэтажное здание среди пятиэтажных, то на соседние дома приходится большая нагрузка. Особенно на фундаменты. Поэтому необходим мониторинг технического состояния зданий, которые попадают в зону строительства многоэтажек. А этого никто не учитывает, и деньги на восстановление фундаментов домов не закладывают.
Где пережить перестройку?
Больше всего эмоций и разговоров в народе вызывает пресловутое отселение. А ведь дело не только в нем. Здесь все настолько сложно, что единственным вопросом не ограничиться…
Квартиры в хрущевках не отвечают современным требованиям ни по планировке, ни по комфортности. Не соответствуют строительным нормам толщина стен, высота потолков, звуко- и термоизоляция. Но люди в них живут. В Луган¬ской области, например, таких домов 6770, их площадь — более 10 млн м2. И все они подлежат реконструкции. Проблемы возникают сразу: стоимость по¬стройки одного 90-квартирного дома в 5 этажей в советские времена составляла примерно 800 тыс. рублей, а его реконструкция сейчас — в несколько раз больше. Таких денег у государства нет. К тому же 90% жилья приватизировано. Да, по закону государство, как бывший собственник, несет ответственность за проведение первого ремонта квартир после приватизации. А если срок эксплуатации дома более 40 лет, то государство должно полностью взять на себя ответственность за капремонт или реконструкцию. Но если таких денег нет у государства, откуда им взяться у обычных жителей обычных хрущевок? Можно, конечно, привлечь инвестиции, заинтересовать людей (что немаловажно), дать им кредиты, да такие, чтобы их брали, объединить людей в товарищества по реконструкции… Наконец, чтобы сделать качественную реконструкцию, например, с надстройкой этажа, постройкой лифта, улучшением планировки, надо куда-то отселить людей. По идее, в городах должен быть отселенческий фонд. Но его нет.
Еще одна беда — инженерная инфраструктура. Ее техническое состояние плачевное. За последние годы организовано немало компаний по обследованию объектов ЖКХ и социальной сферы с определением денежных средств, которые понадобятся для того, чтобы привести ее в порядок. Оказалось, денег нужно слишком много.
Положительный опыт есть: сделали несколько домов в Киеве и Харькове… Но до массового решения проблемы пока далеко. Ведь тем и сложна реконструкция, что она является, в первую очередь, реконструкцией. Это не тавтология, а факт: большинство сложностей возникает…
По техническим причинам
Реконструкция — дело тонкое, и контролировать его должны профессионалы. Их взгляды на многие вопросы и тонкости этого сложного процесса, кстати, часто сходятся. Правда, не во всем…
Михаил РОЗЕНФЕЛЬД, кандидат технических наук, ученый секретарь Луганского филиала Государственного научно-исследовательского института строительных конструкций:
— С конца 1950-х годов было выпущено 3 серии домов для Луганской области. Это серия крупнопанельных зданий 1-464а с поперечными несущими стенами и коротким шагом 2, 6 и 3 метра, тяжелыми железобетонными конструкциями, плоскими перекрытиями и бесчердачной кровлей. Затем — серия 1-480а с продольными стенами и шатровыми плитами-перекрытиями. 1-438а — кирпичная, из мелкоштучных элементов, по принципу трех продольных стен, с ядрами жесткости в районе лестничных площадок. Стеновые панели были тоже нескольких типов: сначала — трехслойные, которые себя плохо зарекомендовали. После этого появились однослойные, керамзитобетонные. В серии 1-480А панели были шлакобетонные. Общим было то, что за образец взяли упрощенные европей¬ские стандарты, запущенные во Франции и Германии сразу после войны для того, чтобы решить проблему разрушенного войной жилья. Со временем все типы преподнесли свои «сюрпризы», чего и следовало ожидать. Тогда ведь строили очень быстро, часто некачественно, из некачественных материалов, но людям ведь надо было где-то жить!
Опыт
Во Франции программа переустройства продолжалась 20 лет, а закончилась тем, что эти дома стали муниципальным жильем и заселили их эмигранты. Бывшая ГДР, войдя в состав ФРГ, принесла «в наследство» дома такого типа. Там массово обследовали 90 тыс. зданий, составили реестр домов, поддающихся каким-то изменениям или подлежащих сносу. Были интересные технические решения. С одного девятиэтажного дома сняли последние этажи, сделали из него пятиэтажный. На первом месте у немцев — экономия энергоресурсов, поэтому первым делом заменили инженерное оборудование. Все индивидуально, на дом, а не на квартал, как у нас.
В нашей ситуации минусы обусловлены следующим. Жильцы часто перестраивают свои квартиры, объединяют кухню с залом, комнаты, пристраивают лоджии, в общем, кто во что горазд. А ведь есть рекомендации по переустройству квартир: что можно, что нельзя, что вовсе недопустимо. Но они лежат мертвым грузом, люди не понимают, где несущие конструкции, где перегородки, во что выльется такая «перестройка» для квартиры и для дома. Сносят несущие стены, от этого появляются трещины, возникают аварийные ситуации.
Бытует мнение, что это временные постройки, срок их службы всего 50 лет, но это не так. Согласно нашим вычислениям, дома эти рассчитаны на 100 лет.
Зато в каждой из этих серий изначально были заложены недостатки, которые сказались потом, во время эксплуатации. В большинстве домов плиты находятся в аварийном состоянии, провисают, у жителей создается ощущение, что падает потолок. Надо плиту поднимать, восстанавливать ее эксплуатационные способности. Но для того, чтобы выполнить проект усиления, надо сверху положить каркас из металла, подтянуть плиту, а из-за этого на 10 см уменьшается и без того не очень большая высота этажа в квартире. В плохом состоянии и внутренние перегородки из гипсопрокатных элементов. Их толщина всего 6 см, в смежных квартирах их ставили по две с воздушной прослойкой. Не мудрено, что соседи у нас все друг о друге знают!
Из всех этих серий самой устойчивой является 1-438, где стены из мелкоштучных элементов. Но ведь дома в те времена строили из некачественного кирпича. Он выпадает из стен, выходит из строя. То есть к каждому типу домов нужен особый подход.
Еще одна проблема — хрущевки устарели морально, и жить в таких домах многие люди не хотят. Да и на фоне строящихся современных городов они просто не смотрятся.
Может быть, действительно, стоит снести их все да понастроить новых домов?
Александр ФАЙВУСОВИЧ, директор ООО «Научно-исследовательский институт реконструкции зданий и сооружений», доктор технических наук:
— Дорогое удовольствие. По мнению экспертов, чтобы снести все хрущевки в Украине, нужно более 100 млрд долларов. В Москве сносят, да. Там земля очень дорогая, а на месте пяти хрущевок ставят дом в 30—40—50 этажей, так что квартиры снесенных домов составляют 5—6% от общей площади. А в Санкт-Петербурге, например, больше проектов по реконструкции.
В Киеве есть позитивный опыт реконструкции: пристраивается лоджия, таким образом расширяются размеры кухонь, по сути, появляется резервная комната. Еще надстраивают мансардные этажи. Техническое состояние хрущевок поддается анализу. У нас очень любят слово «аварийный». Это означает, что постройке грозит немедленное разрушение, жильцы должны быть выселены. Вокруг этого слишком много спекуляций. Подавляющее большинство хрущевок находится в более или менее удовлетворительном состоянии. Аварийными в Украине можно назвать около 5% домов. Проблема в другом. Они строились в разное время, нормы были несовершенными. Например, нормы 1955 года не определяли просадочные свойства грунтов. Когда грунты замачиваются, резко снижается их несущая способность, и здание может разрушиться. Частично это стали учитывать нормы 1962 года. Еще больше — 1973 и 1984 годов. То, что построено в 50—60-е годы, не соответствует современным требованиям. В том же Луганске и области, например, есть дома в гораздо худшем состоянии, чем хрущевки. Целые кварталы в Красном Луче за-строены финскими каркасными домиками. В Луганске есть старые трехэтажные постройки 20-х годов. Чем надо раньше заниматься — домами, которые вот-вот рухнут и чей срок службы давно истек, или панельными?
Еще один вопрос: кто будет их обследовать? Ведь стены первых панельных домов сделаны из материалов, которые сейчас не применяют: из шлакобетона, термозитобетона, газобетона, с разной степенью защиты от коррозии. Об этом известно лишь узкому кругу специалистов. А сейчас обследованиями занимаются многочисленные организации, которые не имеют представления ни о материалах того времени, ни о технологиях. Прежде чем что-то реконструировать, надо по каждому типу зданий отработать методы обследования и требования, что должно проверяться. Часто попадается в этом плане откровенная халтура — пришли, посмотрели, сделали. А что дальше?
Пока что важнейшая задача — предупреждение аварийных случаев. Есть люди, готовые платить за те же мансарды, достройку, но ведь это можно делать только при полной уверенности в том, что выдержат грунты, фундамент и само здание. Как ни хороша идея, в отдельных случаях этого делать нельзя. Однако реконструкция возможна.
Подводя итог всему, о чем рассказали специалисты, подытожим: нужно время, чтобы прийти к каким-то компромиссам, выносить и воплотить в жизнь идею, принять правильные решения. Но время не ждет: вопреки сказке, дома со временем не становятся лучше и краше…
Что же пока можно сделать с хрущевками? Повторюсь: если здание без особых повреждений, то оно может эксплуатироваться еще долго. Но надо, чтобы люди ухаживали за домами. Нужно составить реестр всего жилого фонда, наметить программу сноса ветхого жилья. Должны быть разработаны типовые решения по выведению домов из неудовлетворительного состояния. Но всем этим должны заниматься профессионалы.
Воздушные замки
Года два назад одно из наших правительств «подарило» хрущевкам еще лет 15—20 жизни, наверное, понимая, что сейчас их можно реконструировать только в воздушные замки. А может, в надежде на то, что за это время появятся и деньги, и возможности, и хорошая научная база. Но уже сейчас в Украине есть проекты, достойные внимания. Например, предлагается технология реконструкции хрущевок до высоты 9—10 этажей без отселения жильцов. Проект хорош для густонаселенных городов, где мало земли. Бесспорным плюсом является и то, что при этом на существующих этажах проводится капитальный ремонт с заменой сетей водо-, теплоснабжения, канализации, электроснабжения. Плюс постройка лифта и строительство фасада. Цена соответствующая — около 2000000 евро. На первый взгляд, проект похож на воздушный замок, под тяжестью которого эта десятиэтажка рухнет. Но это взгляд лишь с одной стороны.
Мнение специалистов
Николай КУРКИН, директор Луганского филиала Государственного научно-исследовательского института строительных конструкций:
— Надстройка пятиэтажек дополнительными четырьмя этажами без передачи нагрузок на существующее здание технически возможна. При помощи конструкции итальянской фирмы «Монета-Монолит» такой проект может осуществляться без отселения жильцов. У нас в институте разрабатывается концепция внедрения этой технологии. Подобная технология, только с надстройкой дополнительных этажей в виде железобетонных конструкций, уже была испробована в Одессе. Там реконструировали общежитие, правда, с отселением. Это пока единичный случай, но там разработана программа, которая предполагает реконструкцию около 30 домов. Идея сама по себе интересна. Есть удачные примеры и в Днепропетровске.
В Одессе, кстати, закупили итальянское оборудование, усовершенствовали его и на этой базе выпускают аналогичные конструкции. Хотя итальянцы предлагают приобрести полноценный завод. Это мини-ДСК, который может обеспечить новыми конструкциями целый город.
Правда, есть ограничения по долговечности этих домов — около 50 лет. Они ведь строятся с применением пенополистирольных панелей, а это накладывает свой отпечаток. Для современного строительства маловато, конечно. У железобетонных и кирпичных домов срок эксплуатации около 80 лет. Но для реконструкции такой срок приемлем. Вообще, идея эта вынашивается украинскими учеными давно. Просто одесситы стали пионерами. А итальянцы готовы помочь с отработкой технологии. Правда, наше правительство почему-то скептически настроено…
Александр ФАЙВУСОВИЧ, директор ООО «Научно-исследовательский институт реконструкции зданий и сооружений», доктор технических наук:
— Теоретически это возможно. Вполне реальный проект, только дорогой. Представьте себе: стоит дом, вокруг него настраивается каркас, и, как этажерка, здание. Хрущевка остается внутри. Само новое здание стоит рядом, используется его же площадь. Схемы есть, но пока проект на стадии обсуждения. Вот станет страна богаче, может, идея и воплотится в реальность…
На снимках: процесс реконструкции хрущевок. Проект компании «Монета-монолит»
